Бесплатная горячая линия

Унаследовал жилье: как его продать

Иногда унаследованная квартира создает массу дополнительных хлопот. В первую очередь наследнику придется перерегистрировать жилье на свое имя. Затем квартиру нужно будет содержать, оплачивая коммуналку. И иногда эти дополнительные расходы могут оказаться совершенно не к месту. Соответственно, лучшим выходом из ситуации будет продать унаследованное жилье. О том, как это сделать, мы и поговорим ниже.

Как сэкономить на услугах риелтора

Для экономии можно полностью отказаться от услуг посредника. Однако риэлтор берет деньги за свою работу не просто так, существенно ускоряя и упрощая процесс заключения договора купли-продажи. Поэтому для экономии владелец жилья может поступить следующим образом: найти покупателя самостоятельно, а посредника пригласить лишь на сопровождение сделки.

Подобный подход позволяет сократить расходы почти вдвое. Например, в столице риелтор возьмет 100-200 тысяч за помощь в продаже жилья, стоимостью 10 миллионов рублей. Если же речь идет только о сопровождении сделки, то услуги посредника будут стоить 50-100 тысяч рублей.

Унаследовал жилье: как его продать

Поиск площадок для размещения объявления

Выбирая сайт для размещения объявлений, необходимо обращать внимание на три критерия:

  • имеется ли на площадке раздел о недвижимости;
  • сколько человек посещают сайт ежемесячно;
  • стоимость размещения объявления.

Наиболее популярными в РФ сайтами для продажи недвижимости являются:

  • «Авито-недвижимость»;
  • «Циан»;
  • «Юла»;
  • «Яндекс-недвижимость»;
  • «Домклик».

Подать объявление на эти площадки может как собственник, так и члены его семьи, официальный представитель или риелтор. У вышеперечисленных сайтов имеется наибольший охват. Также следует обратить внимание и на местные доски объявлений, поскольку ими пользуются многие жители регионов.

Определяем портрет потенциального покупателя

Различия между покупателями могут заключаться в интересах, материальном положении, качестве жизни и запросам к инфраструктуре. На этапе составления объявления важно определить целевую аудиторию. Для этого следует учитывать приведенные ниже рекомендации.

По статистике, однокомнатные квартиры чаще всего покупают одинокие люди, молодежь или семейные пары без детей. При этом каждое четвертое такое жилье приобретается в качестве инвестиций или для последующей сдачи в аренду. Трехкомнатные квартиры чаще всего покупаются семьями с детьми. Соответственно, здесь будет важна инфраструктура – наличие в непосредственной близости детсада, школы и т. д.

Следует выделить основные преимущества жилья. Например, если квартира располагается в центральном районе столицы, то следует написать в объявлении об удобной транспортной развязке. Чем более полным будет описание жилья, тем больше вероятных вопросов покупателей удастся закрыть. Например, если речь идет об апартаментах в «Москва-Сити», то акцент следует делать на виде из окна и качественных отделочных материалах. Если же человек продает старую хрущевку, он может упомянуть о замене проводки и сантехники, а также о том, что его окна выходят на зеленый двор.

Составляем объявление

На бесплатных сайтах объявления практически не проходят модерацию, тогда как на серьезных сервисах присутствуют требования к объявлению. С ними следует ознакомиться до того, как размещать объявление.

Большинство площадок требуют указания следующей информации:

  1. Объявление должно содержать такие достоверные данные: адрес, цену, имя продавца или агента, а также контактный телефон для связи.
  2. Описание квартиры должно максимально отображать его состояние. Например, если жилье требует ремонта или же имеется неузаконенная перепланировка, то скрывать этот факт не следует. Если кухня в квартире была перенесена в жилую комнату, то банк вряд ли одобрит такой объект покупателю с ипотекой. То же самое касается и снесения несущих стен. Если же в квартире были проведены мелкие работы (например, демонтирован встроенный шкаф), то об этом можно не упоминать в объявлении.
  3. Объявление должно сопровождаться качественными фото без водяных знаков.

Чтобы быстрее найти потенциального покупателя, необходимо указать в объявлении исчерпывающую информацию о жилье. Ниже мы подробнее рассмотрим, на какие пункты следует обратить внимание.

Технические параметры жилья

Это формальная часть, которая включает в себя технические характеристики квартиры, а именно:

  • улицу и номер дома;
  • количество комнат;
  • общую и жилую площадь;
  • этаж;
  • площадь кухни;
  • высоту потолков;
  • информацию о санузле;
  • наличие лоджии, балкона;
  • есть ли грузовой лифт;
  • какой открывается вид из окон.

Эту информацию важно указывать еще и потому, что сортировка квартир на большинстве сайтов осуществляется именно на основании данных параметров. И если продавец ошибется с общей площадью жилья, то потенциальные покупатели, прописывающие в поиске данный параметр, попросту не увидят объявление.

Также необходимо указывать тип и серию дома. Эта информация поможет покупателю разобраться в технических характеристиках жилья. Чтобы узнать о типе и серии дома, можно посетить сайт «Реформа ЖКХ». Также эти данные присутствуют в правоустанавливающих документах на квартиру.

Номер квартиры

Большинство сервисов запрашивают также номер квартиры или кадастровый номер. Последний является уникальным кодом в Росреестре, присвоенным всем объектам недвижимости.

Несмотря на то, что данная информация не отображается в объявлении, указывать ее полезно. Так, сервис «Домклик» при указании этих сведений предоставляет покупателю квартиры скидку на ставку при оформлении ипотечного кредита. На сайтах «Авито» и «Яндекс-недвижимость» при указании таких данных появляется пометка «Проверено в Росреестре».

Поэтажный план и экспликация

Речь идет о технических документах с планом жилья и наличием пояснений к каждому помещению. Нередко одинаковые по площади квартиры имеют разную планировку. Соответственно, покупатель должен понимать расположение комнат.

Инфраструктура

Иногда покупатели могут смириться с недостатками жилья, если оно расположено в хорошем районе. Поэтому в объявлении следует указать следующие данные:

  1. Транспортная доступность. Речь идет о близости к станции метро или остановке общественного транспорта. Также можно ознакомиться с перспективами развития транспортной сети в своем районе. Эту информацию можно посмотреть на сайте городской администрации.
  2. Наличие расположенных в шаговой доступности поликлиник, супермаркетов, аптек, школ, детских садов, игровых площадок.
  3. Экологичность и безопасность района. Можно указать наличие мест для прогулок, спортивных площадок, парков, фитнес-центров.

Подробную информацию об инфраструктуре района можно найти в интернете.

Здание и подъезд

Необходимо указать дату последнего капремонта, перечислить проведенные работы, охарактеризовать состояние подъезда, фасада дома, лифта. Также нужно указать название управляющей компании и стоимость услуг ЖКХ, оценив их качество.

Задайте вопрос нашему юристу, бесплатно и круглосуточно
+7 (495) 128-74-20
Для жителей Москвы и МО
+7 (812) 507-64-25
Для жителей Спб и области

Если территория двора огорожена, об этом также следует написать. Это же касается и наличия парковки, охраны подъезда.

Квартира

Описываем жилье с перечислением всех ее достоинств. Здесь указывают стиль, качество ремонта, перечисляют использованные стройматериалы, зонирование пространства. Если жилье продается с мебелью, то следует указать, что именно останется в квартире. Отдельно описываем кухню с перечнем бытовой техники, которая будет оставлена покупателю.

Подготовка квартиры к продаже

После составления объявления, продавцу остается ждать, пока квартирой заинтересуются потенциальные покупатели. В это время можно заняться подготовкой жилья к продаже. И в первую очередь нужно собрать следующие бумаги:

  1. Паспорт продавца.
  2. Разрешение на продажу жилья от супруга (если продавец состоит в браке).
  3. Правоустанавливающие документы на жилье. На их основании можно понять, кто владеет квартирой. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, долевого участия, свидетельство о приватизации или о праве о наследстве.
  4. Техпаспорт на жилое помещение.
  5. Справки об отсутствии задолженностей по коммуналке.
  6. Выписка из домовой книги, удостоверяющая, что в квартире не осталось зарегистрированных жильцов.

Если от лица продавца действует уполномоченный представитель, то потребуется также его удостоверение личности и нотариальная доверенность.

Выписываемся и разбираемся с коммуналкой

Перед тем, как заключать договор купли-продажи, необходимо рассчитаться за коммуналку и снять с регистрации всех жильцов, прописанных в квартире. В соответствии с действующим законодательством, долги по коммунальным услугам должен гасить продавец, и к покупателю они не переходят.

Тем не менее, многие покупатели требуют от продавцов подтверждения отсутствия задолженностей. Взять соответствующую справку можно в управляющей компании, ЖСК, ТСЖ или же другой организации, обслуживающей дом.

Продать квартиру можно даже при наличии долгов по коммуналке и капремонту. Однако порядок их погашения следует оговорить с покупателем, закрепив его документально. Например, в авансовом соглашении или предварительном договоре купли-продажи.

Погасить долг можно задатком, который внесет покупатель. Также можно использовать для этого полученные после продажи жилья средства. Еще один вариант – снизить стоимость квартиры соразмерно задолженности, возложив ее оплату на покупателя.

Снимаем жильцов с регистрации

Погасив долги за квартиру, нужно выписать жильцов. По закону сделать это можно на любом этапе сделки – даже после подписания договора купли-продажи. Однако лучше с этим не медлить.

Как правило, покупатели хотят убедиться в том, что в квартире никто не зарегистрирован. И чтобы развеять все опасения, следует предоставить ему выписку из ЕЖД или домовой книги. Взять эти документы можно посредством МФЦ.

Также возможна и автоматическая выписка. Для этого нужно лишь прописаться на новом месте жительства.

Составляем авансовое соглашение или предварительный ДКП

Подобные документы требуются для того, чтобы закрепить намерение сторон по заключению договора купли-продажи. Их особенности мы подробнее рассмотрим ниже.

Предварительный договор купли-продажи

Этот документ подтверждает намерения сторон заключить сделку и обязывает их к дальнейшему подписанию соглашения. Предварительный ДКП защищает права как продавца, так и покупателя. И если впоследствии одна из сторон будет уклоняться от подписания основного договора, то другая сможет принудить ее к заключению соглашения в судебном порядке.

Предварительный договор составляют в простой письменной форме. Этот документ не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

В предварительном ДКП указывают следующие реквизиты:

  1. Паспортные данные покупателя и продавца. Речь идет о ФИО, паспортных данных, адресов проживания.
  2. Основные характеристики жилья (кадастровый номер, адрес, этаж, жилая и общая площадь, состояние квартиры и количество комнат).
  3. Цена.
  4. Особенности взаиморасчетов (кредит, наличка, рассрочка). При необходимости прописывается график внесения платежей.
  5. Соглашение об авансе или задатке.
  6. Дата, до наступления которой должен быть заключен основной договор.
  7. Ответственность сторон, если основное соглашение не будет заключено. Речь идет о неустойке, возмещении убытков.

Иногда заключение предварительного договора является обязательным условием. Допустим, покупатель приобретает жилье при помощи ипотечного кредита. Тогда банк в обязательном порядке должен требовать заключения предварительного договора. Лишь после этого он сможет начать оформление.

Авансовое соглашение

Этот документ стороны могут заключить вместо предварительного ДКП. Авансовое соглашение подтверждает тот факт, что стороны намерены совершить сделку, а покупатель готов выплатить аванс продавцу.

Если впоследствии договор купли-продажи не будет подписан, то залог попросту вернется к покупателю. Одна сторона не сможет принудить другую к заключению сделки в судебном порядке.

Аванс или задаток

После заключения предварительного ДКП или авансового соглашения, покупатель передает продавцу аванс. Это действие имеет два значения:

  • покупатель подтверждает свои намерения купить квартиру;
  • подписав предварительный ДПК и получив аванс, продавец снимает квартиру с торгов.

Когда впоследствии будет подписываться основной договор купли продажи, то задаток будет внесен в стоимость жилья.

Если же что-то пошло не так, и сделка сорвалась по вине покупателя, то аванс остается у продавца. Если же от заключения договора отказался продавец, то он не только должен вернуть покупателю задаток, но и заплатить такую же сумму сверх него.

Составление договора купли-продажи

Лучше всего доверить создание этого документа опытному юристу. В этом случае сторонам удастся предусмотреть все возможные риски. Грамотно составленный договор должен включать в себя следующие пункты:

  1. Дата и место подписания.
  2. ФИО, ИНН, паспортные данные и адреса проживания сторон.
  3. Предмет договора (основные характеристики жилья).
  4. Информация о правоустанавливающих документах.
  5. Данные о госрегистрации права на жилье (номер, дата свидетельства о праве собственности, сведения из выписки из ЕГРН).
  6. Гарантии продавца, что жилье не было кому-то продано или подарено, не находится в залоге и т. д.
  7. Информация о наличии всех необходимых согласий, например, супруга продавца.
  8. Стоимость квартиры, выраженная в точной сумме.
  9. Обязанность продавца передать жилье, а покупателя – принять его после внесения оплаты.
  10. Порядок взаиморасчетов (переводом или наличными, с рассрочкой или без, с использованием кредитных средств или маткапитала).
  11. Ответственность сторон в случае нарушения условий договора.
  12. Обязанность участников сделки подать заявление на государственную регистрацию перехода права.
  13. Подписи каждого из участников.

По закону ДКП составляется в простой письменной форме и может не заверяться нотариально. Здесь все зависит от желания сторон. После подписания договора, покупатель передает деньги продавцу. Чтобы стать полноправным собственником жилья, ему остается перерегистрировать его на свое имя в Росреестре.

Добавить комментарий

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
 
Бесплатная горячая линия 24/7
8 (800) 301-37-30
по всей России


+7 (495) 128-74-20
Для жителей Москвы и МО
+7 (812) 507-64-25
Для жителей Спб и области