Предварительный договор купли-продажи: требование органов опеки

Предварительный договор купли-продажи заключается с целью подтвердить взаимные намерения покупателя и продавца. Подписание такого соглашения является важным этапом сделки, если ее участником выступает несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин. В этом случае предварительный договор купли-продажи квартиры требуется органами опеки. Документ подтверждает прозрачность сделки. Без его предъявления органы опеки не дадут разрешение на продажу недвижимости.

Когда сделка проводится с привлечением органов опеки

Разрешение от органа опеки требуется в том случае, если в сделке с недвижимостью принимают участие следующие лица:

• несовершеннолетние;
• недееспособные;
• ограниченно дееспособные.

Представитель органов опеки выступает в интересах недееспособного гражданина и следит за тем, чтобы в ходе заключения договора не нарушались его интересы. Необходимость получения соответствующего разрешения возникает при продаже квартиры, собственником или жильцом которой выступает ребенок или лицо с инвалидностью. Это требование указано в статье 21 Федерального закона РФ №48.

Важно! Если нуждающийся в опеке гражданин выступает покупателем имущества, то разрешение не требуется.

Чтобы представитель органов опеки одобрил сделку, представителю недееспособного лица нужно документально доказать следующее:

1. При продаже недвижимости опекаемый получит другую жилплощадь, аналогичную по характеристикам. Речь идет о площади жилья, наличии удобств, расположении. Если квартира, выделенная недееспособному гражданину, будет меньше продаваемой, то орган опеки не даст разрешение на такую сделку.
2. Если у опекаемого есть другое жилье, то деньги, полученные при продаже объекта должны быть перечислены на его личный банковский счет.
3. Здание, в котором расположена новая квартира, не является ветхим или аварийным.

В соответствии со статьей 37 Гражданского кодекса РФ, опекун недееспособного гражданина не имеет права заключать сделки со своим подопечным. Таким образом, законный представитель не может купить недвижимость у того человека, которого он опекает. Это ограничение распространяется и на близких родственников опекуна. Исключение – составление договора дарения, если одаряемым является недееспособный гражданин.

Опекун имеет право распоряжаться имуществом подопечного исключительно в его интересах. Получить разрешение от органов опеки сложно, и отказы встречаются часто. Если же сделка будет проведена без участия представителя организации, ее могут признать недействительной в суде.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи

Этот документ не только подтверждает готовность сторон совершить сделку, но и отражает основные ее нюансы. Изучив предварительный договор, представитель органов опеки может убедиться в том, что интересы опекаемого лица не ущемляются.

Если одновременно с продажей жилья заявитель покупает новую квартиру, то на рассмотрение органов опеки подается оба договора. При наличии другого жилья, опекун составляет обязательство о выделении доли опекаемому. В документе указывается адрес квартиры. Обязательство подается в отделение органов опеки вместе с правоустанавливающей документацией на объект.

Как составить предварительный договор купли-продажи

Документ составляется по общим правилам. В тексте договора должна присутствовать следующая информация:

• место и дата заключения договора;
• размер доли недееспособного гражданина в новом жилье;
• срок исполнения обязательств перед опекаемым;
• размеры долей каждого собственника;
• данные обо всех участниках сделки;
• сумма залога;
• адрес объекта;
• сведения об арестах и обременениях объекта;
• права и обязанности сторон;
• ссылка на правоустанавливающую документацию;
• условия хранения залога и основания для его возврата;
• стоимость недвижимости.

Эти данные обязательно должны присутствовать в предварительном договоре купли-продажи, вне зависимости от типа недвижимости.

Нюансы заключения сделки

При продаже квартиры, собственником которой является опекаемый гражданин, нужно учесть следующее:

1. Если участником сделки является недееспособный, ограниченно дееспособный гражданин или ребенок, не достигший 14-летия, то вместо него документы подписывает законный представитель. Для ребенка это родитель, усыновитель или опекун. Для взрослого человека – опекун или попечитель. В графе «Продавец» указываются данные опекаемого, но в тексте документа присутствует уточнение, что от имени собственника недвижимости в сделке принимает участие его законный представитель. Также в договоре обязательно нужно указать данные опекуна.
2. Достигнув 14 лет, дети могут сами принимать участие в сделках с недвижимостью. Но для этого ребенку потребуется письменное согласие законного представителя. Получив его, несовершеннолетний может ставить подписи на документах, принимая непосредственное участие при заключении сделок с недвижимостью.

Важно! Эмансипированные дети приравниваются в правах к взрослым дееспособным лицам. Поэтому при заключении сделок им не требуется согласие от родителя или органа опеки.

Обращение в органы опеки

Подписав предварительный договор купли-продажи, представитель продавца подает документ в территориальный орган опеки и попечительства. Если владельцем недвижимости является несовершеннолетний гражданин, то при подаче документа необходимо присутствие обоих родителей. Совместное посещение обязательно даже в том случае, если граждане больше не состоят в браке.

Обратите внимание: если местонахождение второго родителя неизвестно, его следует признать пропавшим без вести через суд.

Родитель может обратиться в органы опеки и попечительства в одиночку, имея на руках один из следующих документов:

• свидетельство о смерти мужа/жены;
• документ, подтверждающий недееспособность партнера;
• свидетельство о лишении родительских прав.

Если ребенку исполнилось 14 лет, он посещает отдел опеки совместно с родителями. Здесь каждый из заявителей подает отдельное ходатайство о выдаче разрешения на продажу квартиры.

Предварительный договор купли-продажи подается вместе со следующими документами:

• паспорта родителей или опекунов;
• свидетельство о браке или его расторжении;
• заявления о выдаче разрешения на продажу объекта;
• свидетельство о рождении или паспорт опекаемого;
• кадастровый и технический паспорт на жилье;
• правоустанавливающая документация;
• выписка из домовой книги;
• результат оценки объекта;
• банковские реквизиты участников сделки.

Приняв документы на рассмотрение, представитель органов опеки должен вынести вердикт в течение 15 рабочих дней. Получив разрешение, продавец сможет заключить основной договор купли-продажи с покупателем. Если же заявка будет отклонена, ее можно будет оспорить в суде.