Бесплатная горячая линия

Как оформить дарственную на долю в квартире и нужно ли идти к нотариусу

С юридической точки зрения договор дарения – это самый простой пример одностороннего соглашения. Но слово «односторонний» совсем не означает, что в документе фигурирует только один участник. В данном случае это говорит о том, у одной стороны договора есть только права, а у другой – только обязанности.

В народе договор дарения называют по-простому: «дарственная». По закону дарственная может быть оформлена и на часть имущества, а не всю собственность целиком. Как это делается, какие требования к доле, сколько нужно заплатить налога и можно ли отказаться от дарственной на долю, обо всем этом мы расскажем в этой статье.

Содержание

Каким требованиям должна соответствовать доля в квартире, чтобы ее можно было подарить

Если мы говорим о том, что человек владеет долей в квартире, то это не значит, что ему принадлежит отдельная комната или две. Обычно долевое владение подразумевает, что у физлица есть доля в праве собственности на жилье. То есть разделение существует только на словах.

На практике это не удобно, особенно если владельцы квартиры – чужие друг другу люди. Им приходится договариваться, кому какая комната достанется и как они будут пользоваться остальной частью жилья. В сложных ситуациях собственники могут выделять свои доли в натуре, то есть конкретно закрепить на документальном уровне количество квадратных метров, которые принадлежат каждому из них. Сделать это можно через суд.

Это и есть ключевое требование к доле в квартире. Если вы хотите подарить свою часть жилья родственнику, например, то эта часть должна быть выделена в натуре и оформлена, то есть записана в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Только после этого можно будет составлять договор дарения или договор купли-продажи.

Как оформить дарственную на долю в квартире и нужно ли идти к нотариусу

Кому можно подарить долю в недвижимости

Передать в дар долю в праве владения на квартиру можно почти что любому физлицу, будь то член семьи или посторонний человек. Ограничения в этом процессе общие и касаются дорогих подарков в целом, а не конкретно дарения доли на недвижимость.

Дарить долю в квартире нельзя таким категориям лиц:

  • учителям и медикам, если вы прямой получатель их услуг (учитесь или лечитесь у этого человека);
  • государственным и муниципальным служащим, если ваш подарок связан с исполнением ими своих обязанностей по долгу службы.

Характер запрета указывает на то, что такие ограничения касаются борьбы с коррупцией. Получатель услуг в одной из вышеперечисленных категорий может отблагодарить человека подарком, который оценивается в сумму не более 3000 рублей. Естественно, что доля в квартире не может столько стоить.

Любые другие категории граждан могут свободно выступать получателями дарственной. Для этого не требуется согласие собственников других долей в квартире, зарегистрированных там лиц или несовершеннолетних. Не распространяются на этот случай и правила преимущественной покупки – они работают только для возмездных соглашений.

Согласие на составление договора дарения нужно будет получить только от супруга, если совместная долевая собственность появилась у вас во время брака. Но и здесь есть свои исключения: если доля в квартире досталась вам по наследству или была подарена, то получать согласие супруга не придется.

Правила дарения одинаковы во всех случаях и не зависят от того, кому вы решили сделать подарок: родственнику или другу. Разница будет только в размере налога, который придется заплатить получателю дара. Об этом будет сказано ниже.

Какие документы нужны, чтобы оформить дарственную

Перед составлением договора дарения стоит собрать пакет документов, аналогичный тому, который готовится при продаже квартиры. В него входят:

  • документы, на основании которых собственник получил свою долю (свидетельство о наследстве, договор купли-продажи и т.д.);
  • паспорта дарителя и одаряемого;
  • выписка из домовой книги и финансово-лицевого счета;
  • выписка из ЕГРН;
  • технические документы (поэтажный план, технический паспорт);
  • документы, подтверждающие родство сторон, если доля дарится родственнику (это важно, поскольку влияет на размер пошлины);
  • доверенности на представителей сторон, если договор подписывают доверенные лица.

В зависимости от ситуации нотариус может попросить предоставить дополнительные документы, например: свидетельство о заключении брака, свидетельство о рождении ребенка, нотариальное согласие супруга дарителя. Если долю в недвижимости дарит пожилой человек, то чтобы удостовериться в его дееспособности, может быть затребована справка из психоневрологического диспансера.

Как составляется договор дарения доли в недвижимом имуществе

Дарственная составляется только в письменном виде, устной формы договора быть не может. Написанный документ является основанием для регистрации перехода права собственности в ЕГРН.

В большинстве случаев дарственную нужно удостоверять нотариально, хотя по закону это необязательно. В таком случае юрист вам предложит стандартную форму договора, в которую нужно будет внести свои данные.

Если же вы не будете оформлять договор дарения через нотариуса, то шаблон соглашения можно найти в интернете. Проверьте, чтобы в тексте обязательно были такие пункты:

  • информация о жилье (площадь квартиры, кадастровый номер, адрес);
  • данные о доле в праве собственности (ее размер и документ, подтверждающий право собственности);
  • реквизиты каждой из сторон договора.

Составление договора дарения у нотариуса будет стоить от 2 до 10 тысяч рублей. Окончательная цена будет зависеть от сложности документа и скорости его подготовки. Также нотариус взымает плату за услуги технического и правового характера. В каждом регионе будет своя такса за эту работу, которая устанавливается нотариальной палатой.

Например, нотариальная палата в Москве на 2019 год устанавливала придельный размер оплаты в 6 тысяч рублей для договоров дарения, которые обязательны к удостоверению, и 8 тысяч рублей для тех, которые необязательно удостоверять.

Как регистрируется договор дарения доли от имущества

Процесс регистрации договора несложный, но зависит от того, каким путем вы пошли: делаете все самостоятельно или через нотариальную контору. Рассмотрим особенности процесса.

Сколько дней занимает регистрация дарственной

Когда договор дарения заверяет нотариус, то документы попадают в Росреестр в тот же день. Их регистрация в таком случае занимает от 1 до 3 рабочих дней. Если документы были отправлены в электронном виде, то переход права регистрирует вообще за один день. На регистрацию бумажных документов уходит 3 рабочих дня.

Если вы не заверяете договор нотариально и подаете его в МФЦ самостоятельно, то регистрация будет занимать 9 рабочих дней. За эту процедуру требуется заплатить единоразовую госпошлину в размере 2000 рублей.

В каких случаях услуги нотариуса при дарении доли не нужны

К юристу можно не обращаться в двух случаях:

  1. Когда собственники отчуждают все доли по одной сделке. Это изменение появилось в процедуре недавно (с 2019 года). До того подобные договоры также нужно было удостоверять.
  2. Когда единственный собственник квартиры решил подарить долю. В этот момент других собственников недвижимости еще нет, а потому договор можно не заверять у нотариуса. Такую процедуру уже давно поддерживает и Росреестр, который регистрирует права на общую собственность.

Во всех остальных случаях договор нужно удостоверять обязательно. В этом есть и преимущества: так, у нотариуса вы получите проверенную форму соглашения, которая будет котироваться во всех инстанциях. Кроме того, нотариус бесплатно отправит документы на регистрацию. Раньше эта услуга была платной, но с февраля 2019 года юристам запретили брать деньги за то, что они отправляют документы в Росреестр.

Если договор заверять не нужно, но даритель и одаряемый считают, что так будет надежнее, то его можно отнести нотариусу. Процедура в таком случае будет чуть дешевле, так как для нее нотариальной палатой установлен другой тариф.

Сколько стоит заверить договор дарения у нотариуса

Удостоверение сделки стоит 0,5% от стоимости имущества. Этот тариф установлен на государственном уровне. По закону эта сумма не может быть меньше 300 рублей или превышать 20 тысяч рублей.

Под стоимостью имущества в договоре дарения принимается кадастровая стоимость квартиры, рассчитанная пропорционально доле, которая дарится. Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости, нужно заказать выписку в МФЦ или на сайте Росреестра. Выписка выдается бесплатно. Цену можно посмотреть и на кадастровой публичной карте.

Например, мать дарит своей дочери долю в праве собственности в размере ⅓ от квартиры с кадастровой стоимостью 6 миллионов рублей. Значит, заплатить придется 10 тысяч рублей:

6 000 000 рублей х 0,5% х ⅓ = 10 000 рублей

Когда даритель решает заверить сделку по собственному желанию, без прямой необходимости, то тариф будет зависеть от степени родства и суммы сделки. Так, законом установлены следующие расценки:

  1. Если сумма сделки до 1 000 000 рублей, то супруги, дети, родители или внуки должны будут заплатить 3000 рублей + 0,2% от кадастровой стоимости. Другие родственники или посторонние люди должны будут отдать 3000 рублей + 0,4% от суммы.
  2. Если сумма составляет от 1 до 10 миллионов рублей, то супруги, дети, родители или внуки должны будут отдать сумму по аналогичному тарифу (3000 рублей + 0,2% от кадастровой стоимости недвижимости). А вот для дальних родственников или посторонних лиц тариф меняется – 7000 рублей + 0,2% от кадастровой стоимости жилья.
  3. Если стоимость квартиры превышает 10 миллионов рублей, то супруги, дети, родители или внуки должны будут отдать 23 000 рублей + 0,1% от суммы (но не более 50 тысяч рублей). Для не родственников или дальних родственников тариф составляет 25 000 рублей + 0,1% от кадастровой стоимости (но не более 100 000 рублей).

Рассмотрим расчеты стоимости на примерах. Мать дарит своим детям долю в правах на квартиру: дочери – ⅓, а сыну – ⅔. Кадастровая стоимость квартиры – 6 000 000 рублей. Они могли бы не заверять такую сделку, но все равно решили это сделать. Детям придется заплатить нотариусу такие суммы:

  1. Дочь. Кадастровая стоимость ее доли будет составлять 2 000 000 рублей. По тарифу расчет будет следующим: 3 000 рублей + 2 000 000 рублей х 0,2% = 7 000 рублей.
  2. Сын. Кадастровая стоимость его доли равняется 4 000 000 рублей. Исходя из этого ему придется заплатить такую сумму: 3 000 рублей + 4 000 000 рублей х 0,2% = 11 000 рублей.

Теперь рассмотрим случай, когда тетя дарит одну долю племеннику, а вторую своей дочери в квартире с кадастровой стоимостью 20 000 000 рублей. Расчеты будут такими:

Задайте вопрос нашему юристу, бесплатно и круглосуточно
Для жителей Москвы и МО
Для жителей Спб и области
  1. Племянник получает ⅕ в праве на жилье. Кадастровая стоимость его доли будет составлять 4 000 000 рублей. По его тарифу расчет следующий: 7 000 рублей + (4 000 000 рублей – 1 000 000 рублей) х 0,2% = 13 000 рублей.
  2. Дочь дарителя получает ⅘ от права на жилье. Кадастровая стоимость ее части составит 16 000 000 рублей. Соответственно: 25 000 рублей + (16 000 000 рублей – 10 000 000 рублей) х 0,1% = 31 000 рублей.

Налоги и госпошлины при оформлении договора дарения

Государственный налог при оформлении рассчитывается по размеру доли: фиксированная пошлина в 2 000 рублей умножается на размер доли в праве собственности. Представим, что в квартире есть два долевых собственника с частями по ½, каждому из них придется заплатить пошлину по 1 000 рублей.

Если доля передается в дар не родственнику, то за нее он должен будет заплатить налог в размере 13%. Для этого на следующих год после оформления договора до 30 апреля нужно подать налоговую декларацию вместе с документами по месту учета налогоплательщика.

Заполнить декларацию можно одним из таких способов:

  • вручную, скачав и распечатав бланк;
  • заполнить электронную декларацию в личном кабинете налогоплательщика;
  • через специальную программу (для отдельных категорий налогоплательщиков).

От уплаты НДФЛ освобождаются только члены семьи и близкие родственники: супруги, дети и родители, дедушки, бабушки и внуки, братья и сестры (в том числе те, которые имеют только одного общего родителя). Поэтому в некоторых ситуациях вместо дарственной выгодно оформить завещание.

Какие дополнительные расходы могут возникнуть при оформлении дарственной

Если даритель состоит в отношениях официально, то нотариус может предложить оформить согласие супруга на процедуру. Стоит такой документ в среднем 1 500-2 000 рублей. Если подписывать дарственную и подавать ее на регистрацию будет представитель дарителя, то потребует оформить доверенность. Стоимость составления такого документа – 2 000-2 500 рублей.

Где лучше регистрировать дарственную и как это сделать

Если вы оформляете договор дарения у нотариуса, то думать о том, как и где его регистрировать, не придется. Он сам отправит документы на регистрацию, при чем сделает это бесплатно. Вам нужно будет только оплатить госпошлину.

Если дарственная не заверялась у нотариуса, а была составлена самостоятельно по шаблону, то подать документы на регистрацию можно через МФЦ. На прием лучше записаться заранее, чтобы не терять время в живой очереди.

Для регистрации следует собрать такой пакет документов:

  • договор дарения в 3 экземплярах (по одному каждой стороне, и один останется в Росреестре);
  • паспорта участников договора (их нужно будет только показать при регистрации);
  • доверенность, если регистрацией занимается представитель (нотариально заверенная);
  • нотариально закрепленное согласие супруга;
  • заявление на регистрацию (его составит сотрудник МФЦ при вас).

Сотрудник МФЦ выдаст вам расписку, в которой будет указан перечень предоставленных документов. Также там будет указан срок регистрации. Если вы подаете документы в бумажном виде, то ждать в среднем приходится 9 рабочих дней (из них 2-3 дня МФЦ будет доставлять документы из Росреестра). Чтобы не приезжать зря, можно позвонить в нужное отделение и спросить, готовы ли документы.

Также готовность документов можно проверять на сайте Росреестра, иногда информация там появляется раньше, чем бумаги возвращаются в МФЦ. Для этого выпишите кадастровый номер квартиры и проверяйте его в разделе «Права и ограничения». Если там отображается свежая запись о правах собственности на долю, значит регистрация прошла успешно.

Специфические моменты дарения доли недвижимости

В зависимости от типа квартиры можно выделить несколько нюансов, которые нужно знать.

Квартира в ипотеке

Долю в праве на квартиру или заложенное целиком имущество можно передавать по договору дарения только с согласия банка. Обычно такие правила прописываются в кредитном или ипотечном договоре. Найдите его и прочтите о порядке получения согласия от финансового учреждения. Письменное согласие банка нужно подавать вместе с остальными документами на регистрацию в ЕГРН. В противном случае право собственности не будет зарегистрировано.

Немаловажный момент: подаренная доля жилья остается в залоге у банка. Новый собственник при этом вместе с жилыми метрами получает все права и обязанности залогодержателя. Это значит, что если ипотека не будет выплачена, он потеряет право собственности на долю.

Нередко одаряемый становится одним заемщиков в ипотечном договоре – только при таком условии банк соглашается одобрить дарение доли.

Квартира не приватизирована

Доля в праве на такое жилье не может быть ни подарена, ни продана, потому что нет самого факта собственности. Если квартиру не приватизировали, значит люди живут в ней по договору социального найма, например. Такое жилье принадлежит муниципалитету или государству.

Соответственно только собственник и может распоряжаться такой недвижимостью. А наниматель (структура, которая вселила в квартиру людей по договору социального найма) может только вселить или выселить жильцов.

Квартира приватизирована

В такой ситуации нет никаких особых правил. Если жилье оформлено в собственность физического или юридического лица, то долю в праве можно передавать кому угодно. Перед подписанием соглашения важно проверить документы на приватизацию: право собственности на передаваемую в дар собственность должно быть зарегистрировано в ЕГРН.

Коммунальная квартира

Если человек хочет передать в дар свою долю в коммунальной квартире, то он может руководствоваться стандартной процедурой. Здесь нет никаких особых правил, а согласия соседей спрашивать не нужно.

Можно ли отказаться от принятия доли в дар

Одаряемый может отказаться от подарка и не принимать долю в праве собственности на жилье. Но только до тех пор, пока он не подписал договор. Если соглашение подписано и документы уже переданы в реестр, то отказ от подарка тоже придется регистрировать. Для этого нужно подавать отдельное заявление в Росреестр.

Можно ли отказаться от дарения доли

Даритель также может передумать и отказаться дарить долю. Но отменить соглашение можно только в двух случаях:

  • доля была только обещана, но еще не передана в дар;
  • финансовое или семейное положение дарителя изменилось настолько, что при выполнении обещания, он существенно пострадает.

Можно ли отменить договор дарения и признать его недействительным

Просто по желанию отменить договор дарения нельзя. Закон выделяет три исключительные ситуации, когда дарственную можно отменить:

  1. Одаряемый покушался на жизнь и здоровье дарителя или членов его семьи. Также учитывается, если он умышленно нанес им тяжкие телесные повреждения.
  2. Даритель прожил дольше одаряемого. Но условие отмены соглашения по такой причине должно быть прописано в договоре.
  3. Одаряемый крайне плохо обращается с полученной долей, что чревато потерей жилья. Такие случаи трудно доказать на практике, но реально.

Признать дарственную недействительной чуть сложнее. Успех сильно зависит от ситуации. Например, дарение может выступать прикрытием для сделки купли-продажи доли. Это удобно, ведь при дарении не приходится получать согласие от других собственников.

С юридической точки зрения такие сделки считаются притворными и могут быть аннулированными. В оспаривании притворных сделок часто заинтересованы другие собственники, которые намеренны выкупить передаваемую в дар долю. Потому одаряемому следует быть внимательным, если у квартиры несколько собственников.

Если дарственная составляется не для отвода глаз, то не стоит бояться дарить или получить в дар долю. Главное – внимательно проверить все документы и зарегистрировать право собственности.

Распространенные вопросы

Рассмотрим самые частые вопросы, которые клиенты задают нотариусам на встречах по составлению дарственной.

Как оформить договор дарения на своего родственника?

Дарственная на родственника оформляется так же, как и на любого другого человека. Но в договоре должен быть прописан пункт, указывающий на родство сторон. Благодаря этому оформление договор будет стоить дешевле.

Документы, подтверждающие факт родства, нужно взять с собой к нотариусу. Это может быть свидетельство о рождении или свидетельство о браке. Кроме того, нотариус обязан сообщать в налоговую службу о сделках между родственниками.

Как оформить договор дарения дистанционно?

Для этого понадобится написать две доверенности на человека, который будет заниматься процедурой. Одну на подписание дарственной, вторую на регистрацию права собственности в Росреестре.

Такой документ должен быть удостоверен нотариально. В доверенности следует указать и получателя подарка, и данные о предмете дарения (размер доли, информация о квартире). Если в доверенности не будет такой информации, ее могут признать ничтожной. А соответственно и дарственная, оформленная по такой доверенности, не будет действительной.

Как оформить дарственную на долю, если в квартире прописан несовершеннолетний?

Если несовершеннолетний гражданин не выступает собственником доли или в его владении остается другая доля в этой квартире, то проблем с оформлением дарственной не возникнет. Договор будет оформляться по стандартной процедуре.

А вот подарить долю, которой владеет несовершеннолетний, будет сложно. И не имеет значения, зарегистрирован ли он в той квартире. В подавляющем большинстве случаев оформить дарение такой части недвижимости невозможно:

  • законом запрещено дарить долю, которая принадлежит ребенку до 14 лет;
  • чтобы подарить долю от имени ребенка, которому более 14 лет, нужно получить согласие органов опеки и попечительства.

На практике получить такое согласие практически нереально. Для этого требуется доказать, что интересы ребенка в результате сделки не пострадают. Убедить органы в этом удается крайне редко.

Нужно ли согласие других владельцев квартиры, чтобы подарить свою долю?

Нет, получать письменное согласие от других собственников не нужно. Если сделка безвозмездная, то есть доля не продается, то их мнение не учитывается по закону.

Как оформить дарственную на несколько человек?

Подарить несколько долей разным людям можно одним договором дарения или же оформить несколько дарственных на каждого лично. Здесь дарить может руководствовать тем, как ему удобно. Как правило, при одновременном дарении нескольких долей все оформляется одним договором.

Подведем итоги. Долю можно подарить кому угодно, а спрашивать согласия других собственников квартиры не нужно. Дарственную можно написать самостоятельно и просто отнести ее на регистрацию в ЕГРН. Но в некоторых случаях грамотней и быстрее будет оформить все через нотариуса.

Добавить комментарий

Бесплатная горячая линия 24/7
8 800 511-75-68
по всей России