Бесплатная горячая линия

Обременения недвижимости: какие бывают, как снять ограничения

Юридическая чистота недвижимости – важный критерий, который нужно учитывать при покупке жилья. Речь идет об отсутствии обременений, которые впоследствии могут стать причиной дополнительных трат и препятствовать регистрации имущественных прав. О том, что такое обременение недвижимого имущества, мы поговорим ниже.

Что такое обременение на квартиру

Обременением называют ограничение прав владельца недвижимости. Являясь собственником жилья, гражданин может распоряжаться им по своему усмотрению. При желании он вправе продать объект, обменять его, сдать в аренду, подарить или завещать. Это указано в статье 209 ГК РФ.

Наличие обременений ограничивает возможности собственника. Например, он может использовать объект для проживания, но не имеет право сдать его в аренду или продать. В результате ареста или залога ограниченные права на квартиру могут получить третьи лица. Например, гражданин решил взять в машину в кредит. В качестве залога он использовал свою однокомнатную квартиру. С момента подписания договора банк стал залогодержателем. Соответственно, любые действия, связанные со сменой собственника квартиры, будут проводиться только при наличии его одобрения.

Помимо кредитных обязательств права собственности могут ограничиваться соответствующими решениями суда. Тогда на квартиру накладывается арест. Также собственник жилья может заключить договор с третьими лицами, в результате которого возникнут обременения.

Виды обременений

Различают несколько видов обременений недвижимости. Они зависят от характера операций, повлекших за собой наложение ограничений на объект. Права владельца жилья могут быть ограничены в следующих случаях:

  • квартира используется для получения ренты;
  • банк наложил арест на недвижимость;
  • жилье сдается в аренду;
  • в квартире прописан несовершеннолетний (запрет на продажу жилья выдается органами опеки);
  • объект был использован в качестве залога при получении ипотеки и т. д.

Каждый из видов обременений имеет свои особенности, которые следует рассмотреть подробнее.Обременения недвижимости: какие бывают, как снять ограничения

Ограничения, связанные с оформлением кредита

При оформлении крупного кредита или ипотеки банк требует от клиента гарантий выплаты средств. Обычно финансовая организация выставляет одно из следующих требований:

  • выплата первоначального взноса (размер платежа составляет не менее 20% от общей суммы заемных средств);
  • предоставление имущества в залог (чаще всего предметом залога выступает недвижимость).

Залоговое жилье остается в собственности владельца, однако он не может продать его, обменять или подарить до тех пор, пока не рассчитается с кредитом. Как только последний платеж будет внесен, банк снимет все ограничения, и собственник сможет распоряжаться объектом по своему усмотрению. Если же кредит не будет выплачен, то при образовании значительной задолженности кредитор имеет право продать объект, используя вырученные средства для покрытия понесенных издержек.

Ипотечное обременение возникает в следующих случаях:

  • покупка жилья за счет банковского кредита;
  • строительство дома с привлечением средств банка;
  • продажа в кредит новостройки или вторички;
  • оформление залогового обязательства.

Сервитут

В данном случае ограниченные права на жилье получают третьи лица, не являющиеся владельцами недвижимости. Сервитут нередко используется при определении земельных отношений. Например, владелец участка вправе проложить коммуникации по территории соседнего земельного надела. Он также имеет право проезжать через участки других собственников, следуя к своей территории (если иной вариант добраться пункта назначения отсутствует). Если говорить о жилых помещениях, то понятие сервитута распространяется на проходные комнаты в коммунальных квартирах.

Заключение договоров аренды

Сдавая жилье в аренду, собственник временно передает права пользования недвижимостью квартиросъемщику. Арендатор сохраняет право проживание даже в том случае, если жилье сменит собственника. Обязательства перед квартиросъемщиком прекращаются в тот момент, когда истечет срок действия договора аренды.

Предоставление жилья во временное пользование арендатора предполагает следующие ограничения:

  • владелец не может использовать объект для личных нужд;
  • жилье нельзя сдать в аренду новому арендатору.

Вышеперечисленные ограничения возникают лишь в том случае, если стороны заключили договор в письменной форме. Документ не должен нарушать нормы действующего законодательства.Обременения недвижимости: какие бывают, как снять ограничения

Оформление доверительного управления объектом

Заключив договор доверительного управления, собственник передает право управлять объектом недвижимости третьему лицу. При этом не наблюдается смены владельца жилья.

Соглашение вступает в силу после того как документы будут зарегистрированы у нотариуса. Данное обременение теряет силу после оформления договора купли-продажи.

Заключение договора ренты

Речь идет о передаче имущественных прав на объект в обмен на получение материальной помощи и различных услуг. Участниками договоров ренты чаще всего становятся пожилые люди, в силу возраста утратившие возможность самостоятельно обеспечивать свои базовые потребности.

Существует несколько видов подобных сделок:

  • постоянная рента;
  • пожизненная рента;
  • пожизненное содержание с иждивением.

Последний вариант договора наиболее распространен. В этом случае плательщик ренты обязан не только регулярно выплачивать получателю определенную сумму средств, но и обеспечивать его едой, лекарствами, помогать по хозяйству и т. д. Взамен гражданин получает право распоряжаться квартирой рентополучателя после его смерти.

Арест недвижимости

Данный вид ограничений может быть наложен на квартиру по решению суда. Арест недвижимости обычно происходит по следующим основаниям:

  • гражданин не выполнил долговые обязательства перед кредитором;
  • человек был арестован за совершение противоправных действий.

Дальнейшая судьба объекта решается специальной судебной комиссией. Чаще всего имущество должника распродается, а вырученные средства используются для уплаты задолженностей и прочих издержек.

Задайте вопрос нашему юристу, бесплатно и круглосуточно
+7 (495) 128-74-20
Для жителей Москвы и МО
+7 (812) 507-64-25
Для жителей Спб и области

Обременение опекой

Если несовершеннолетний является владельцем или долевым собственником квартиры, то для ее продажи потребуется разрешение органов опеки. Получить одобрение сделки будет крайне сложно. Обременение может быть снять лишь в том случае, если родители ребенка докажут, что после продажи несовершеннолетнему будет выделено жилье с аналогичными характеристиками.Обременения недвижимости: какие бывают, как снять ограничения

Как наложить обременения на объект недвижимости

Обременения появляются в результате заключения сделок и появления долговых обязательств. Если квартира сдается в аренду, то собственник может ограничить перечень действий с жильем, чтобы исключить вероятность мошенничества со стороны квартиросъемщиков.

Наложить обременения на квартиру вправе и наследники. Подобные действия целесообразны в тех ситуациях, когда претенденты на наследство опасаются за сохранность имущества и хотят защитить его от посягательств третьих лиц.

Ограничить права на имущество можно посредством обращения в Росреестр. Для этого заявителю придется подтвердить целесообразность проведения такой процедуры.

При обращении в Росреестр наследник должен подать такие документы:

  • копия паспорта;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • свидетельство о смерти наследодателя;
  • свидетельство о праве собственности;
  • справка, подтверждающая открытие наследственного дела.

Если оформление обременений затрагивает права третьих лиц, сотрудник Росреестра может потребовать их нотариально заверенное согласие. Подобные действия целесообразны, когда жилье находится в супружеской или долевой собственности.

Для оформления обременений необязательно посещать отделение Росреестра. Процедуру можно выполнить через МФЦ. Также существует возможность отправки документов по почте.

Снятие обременений с квартиры

Для снятия обременений необходимо устранить причину их возникновения. Здесь возможны следующие варианты:

  1. Аннулировать ипотечное обременение становится возможным только после погашения долга.
  2. Рентные ограничения снимаются по окончании договора ренты. Обычно это происходит в результате смерти рентополучателя.
  3. Судебный арест аннулируется после завершения слушаний и вынесения оправдательного приговора для подсудимого.
  4. В прочих случаях обременения снимаются при расторжении договора или окончании его действия.

Проверка наличия обременений

Покупка квартиры – серьезный и ответственный шаг. Поэтому перед заключением договора купли-продажи будет нелишним проверить жилье на наличие обременений. Процедура включает в себя несколько этапов:

  1. Узнать, находится ли жилье в залоге, можно в Едином государственном реестре недвижимости.
  2. Проверка количества собственников осуществляется в Росреестре. Заявитель должен запросить выписку из ЕГРН, в которой присутствует необходимая информация. Также можно обратиться в управляющую компанию, чтобы получить данные о лицах, прописанных в квартире.
  3. Узнать, сдается ли жилье в аренду, будет сложнее, ведь эта информация отражается только в договоре, заключенном между собственником и арендатором. Покупатель жилья может устроить самостоятельную проверку, расспросив соседей или посетить квартиру без предупреждения.
  4. Справку о том, что объект не относится к памятникам архитектуры или искусства, можно получить в органах районной администрации.
  5. Убедиться в том, что жилье не находится под арестом, можно на официальном сайте судебных приставов. Чтобы получить доступ к информации, заявитель должен заполнить предложенные поля, введя ФИО и дату рождения владельца объекта.

Обременения недвижимости: какие бывают, как снять ограничения

Сдача в аренду квартиры с обременением

Большинство видов обременений не мешает собственнику сдавать квартиру в аренду. Например, если жилье использовалось в качестве залога, то его нельзя продать, но можно передать арендаторам для временного проживания.

Чтобы сдавать в аренду жилье с обременением, собственнику следует хорошо изучить условия соглашения. Например, в договоре кредитования может быть указано следующее условие: аренда допустима только с согласия залогодержателя.

Особым видом обременения является арест имущества. В этом случае владелец не может не только распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.

Продажа объекта с обременением

Возможность продажи недвижимость зависит от вида обременения. Например, чтобы реализовать залоговую квартиру, владельцу потребуется разрешение кредитора. Для продажи рентного жилья необходимо согласие рентополучателя.

Действующее законодательство не запрещает продавать квартиры, обремененные коммерческим наймом. В случае смены собственника арендатор сохраняет за собой право пользоваться жильем до истечения срока, указанного в договоре.

Если на квартиру был наложен арест, то продать ее не удастся. Единственный способ реализовать квартиру в этом случае – добиться решения суда о снятии ограничений.

Какие документы требуются для продажи жилья

Чтобы продать обремененную квартиру, необходим стандартный перечень бумаг:

  • договор купли-продажи;
  • акт приема-передачи;
  • паспорта участников сделки;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • выписка из домовой книги.

Дополнительные бумаги зависят от вида обременения:

  • в случае с ипотекой потребуется письменное согласие кредитора;
  • при аресте необходимо решение суда о снятии ограничений;
  • при наличии несовершеннолетних собственников потребуется решение органов опеки;
  • в случае с рентой необходимо нотариально заверенное согласие рентополучателя;
  • если объект находится в супружеской собственности, потребуется письменное согласие супруга.

Риски при покупке квартиры с обременениями

Покупка квартиры с обременениями может повлечь за собой следующие проблемы:

  1. Необходимость погашения долгов перед банком. В кредитном договоре может быть прописано, что продавец обязуется выплатить остаток долга за счет средств, полученных от покупателя. В этом случае обязательства не переходят к новому собственнику.
  2. Кредиторы могут заявить о своих правах на объект. Подобное возможно в том случае, если заемщик задолжал крупную сумму средств.
  3. Лица, прописанные в квартире, могут заявить о своих правах. Сложнее всего ситуация обстоит с несовершеннолетними собственниками.
  4. Если объект находится в аварийном состоянии, то его покупка может предполагать дополнительные расходы в дальнейшем, связанные с проведением реконструкционных работ.

Перед заключением договора купли-продажи объект следует тщательно проверить на наличие обременений. Чтобы исключить возможные проблемы, лучше доверить процесс проверки жилья опытному риэлтору.

Добавить комментарий

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
 
Бесплатная горячая линия 24/7
8 (800) 301-37-30
по всей России


+7 (495) 128-74-20
Для жителей Москвы и МО
+7 (812) 507-64-25
Для жителей Спб и области