Нужно ли согласие дольщиков при продаже доли в квартире

В процессе наследования квартира может переходить в долевую собственность нескольких граждан. По закону все наследники получают имущество в равных долях. Соответственно, недвижимость может быть разделена между двумя, тремя и большим количеством претендентов.

Имея долю в квартире, гражданин является полноправным собственником недвижимости. Соответственно, он может совершать в отношении объекта любые сделки. Однако долевая собственность предполагает определенные ограничения, о которых следует знать владельцам недвижимости. Ниже мы поговорим о том, может ли наследник продать свою долю без согласия других дольщиков.

Понятие долевой собственности

Если объектом владеет несколько лиц, то он находится в общей собственности. Это указано в статье 244 Гражданского кодекса РФ. Совместное владение объектами недвижимости реализуется следующими способами:

1. Долевая собственность, когда происходит выдел доли каждого из собственников. Разделению подлежат жилые помещения. Коридор, санузел, кухня, кладовая и т. д. являются общими.
2. Совместная собственность. Не предполагает выделения долей.

Определение размера долей

Процедура определения долей закреплена в статье 245 Гражданского кодекса РФ. Дольщики имеют право самостоятельно установить порядок выделения и изменения долей, учитывая вклад каждого из собственников в общее имущество. Например, если один из сособственников улучшил общее имущество за свой счет, то он может претендовать на увеличение своей доли.

Если квартира переходит к дольщикам по наследству, то правила ее раздела зависят от способа наследования. Здесь возможны два варианта:

1. Наследование по закону. Получить имущество наследодателя могут только его родственники. В зависимости от степени родства, они разделены на 8 очередей наследования. Претендентами первой очереди являются супруга, родители и дети покойного. При их отсутствии имущество передается наследникам второй линии и т. д. Представители одной линии родства получают наследство в равных долях. Соответственно, квартира будет разделена между ними поровну.
2. Наследование по завещанию. Завещатель вправе повлиять на процесс раздела имущества. Для этого он указывает в распоряжении тех лиц, кому хочет отписать свои активы. Также он вправе определить размер доли каждого из претендентов. Поэтому при наличии завещания недвижимость делится в соответствии с текстом данного документа. Если же завещатель не установил размер долей, имущество будет разделено поровну между претендентами, указанными в распоряжении.

При написании завещания, собственник должен помнить об обязательных наследниках. Речь идет о следующих лицах:

• несовершеннолетних детях наследодателя;
• недееспособных совершеннолетних детях;
• родителях, достигших предпенсионного возраста;
• недееспособной супруге;
• прочих лицах, находившихся на иждивении покойного и проживавших с ним совместно в течение последнего года.

Обязательный наследник получает часть имущества наследодателя вне зависимости от текста завещания. Выделение обязательной доли происходит следующим образом:

• размер обязательной доли составляет половину от того имущества, на которое гражданин претендовал бы при отсутствии завещания;
• обязательная доля выделяется из не завещанной части имущества (при ее отсутствии, выдел происходит из общей наследственной массы).

В большинстве случаев квартира становится объектом долевой собственности при наследовании. Для сохранения целостности объекта должны быть соблюдены следующие условия:

• наследодатель являлся единоличным собственником недвижимости;
• завещание было оформлено на одного получателя (либо он являлся единственным претендентом по закону).

Как продать долю в квартире

Являясь собственником какого-либо имущества, гражданин может распоряжаться им по своему усмотрению. Он вправе продать объект, обменять его, подарить или завещать. В случае с совместной собственностью дела обстоят сложнее, ведь для распоряжения таким имуществом необходимо выделить долю в натуре. Это можно сделать следующими способами:

1. Составление соглашения о выделении долей. Документ составляется всеми сособственниками и заверяется нотариусом. После того как доли будут выделены, они подлежат госрегистрации.
2. Через суд. Если один или несколько дольщиков не согласны с разделом общей недвижимости, то решить вопрос можно только в суде.

Каждый дольщик может в любой момент продать принадлежащую ему недвижимость. При этом нужно учитывать преимущественное право покупки, закрепленное в статье 250 Гражданского кодекса РФ. Перед выставлением доли квартиры на общие торги, собственник должен предложить ее другим дольщикам. Предложение оформляется в письменном виде. На принятие решения отводится 30 дней. Если в течение этого периода никто из сособственников не изъявил желания выкупить часть общей недвижимости, ее можно продавать третьим лицам.

Дольщик обязан продавать свою часть недвижимости по той стоимости, которая была указана в предложении, направленном совладельцам. При снижении цены заинтересованные лица могут обратиться в суд и оспорить сделку.

Порядок действий

Процедура продажи недвижимости предполагает заключение договора купли-продажи. Для этого участники сделки обращаются к нотариусу. Специалист проверяет чистоту сделки и составляет договор, в котором прописывается стоимость объекта, права и обязанности сторон.

Процедура предполагает следующие этапы:

• сбор необходимых документов;
• обращение к нотариусу для оформления договора;
• передача денег продавцу;
• подписание договора;
• нотариальное удостоверение;
• подача документов в Росреестр, где покупателя зарегистрируют в качестве нового собственника объекта.

Как составить договор купли-продажи

Данный документ составляется нотариусом, который проследит за тем, чтобы при заключении сделки были соблюдены все правовые нюансы. В договоре прописываются следующие данные:

• наименование контракта;
• дата заключения, место;
• информация об участниках сделки (ФИО, адрес проживания, паспортные данные);
• предмет договора;
• стоимость имущества;
• порядок взаиморасчетов;
• условия договора;
• права и обязанности сторон;
• подписи сторон.

К участникам сделки предъявляются следующие требования:

• совершеннолетие (при продаже доли несовершеннолетних лиц потребуется согласие органов опеки);
• дееспособность;
• если один из участников состоит в браке, потребуется письменное согласие от супруга.

Нарушение хотя бы одного из вышеперечисленных требований автоматически делает сделку ничтожной.

Документы, необходимые для продажи доли

Для заключения договора купли-продажи гражданам потребуются следующие бумаги:

• паспорт продавца доли;
• паспорт покупателя;
• правоустанавливающие бумаги на отчуждаемый объект;
• кадастровый паспорт;
• выписка из ЕГРН;
• выписка из домовой книги;
• справки из ТСЖ, ЖКХ об отсутствии задолженностей.

Если продается доля несовершеннолетнего гражданина, к вышеперечисленным бумагам следует приложить разрешение из органов опеки. Без этого документа сделка будет признана ничтожной.

Издержки

Участники сделки понесут следующие расходы:

1. Оформление договора купли-продажи. Действующее законодательство не запрещает гражданам составлять подобные документы самостоятельно. Однако для обеспечения юридической чистоты сделки эту работу лучше доверить нотариусу.
2. Нотариальное удостоверение. Размеры нотариального тарифа указаны в статье 22.1 «Основ законодательства РФ о нотариате». Комиссия нотариуса зависит от суммы сделки. Если стоимость объекта составляет менее миллиона рублей, то за удостоверение придется заплатить 2000 рублей плюс 0,3% от суммы сделки. При цене от миллиона до 10 миллионов, комиссия за нотариальные услуги составит 5000 рублей плюс 0,2% от суммы, превысившей миллион рублей.
3. Регистрация в Росреестре. При оформлении прав собственности на долю заявителю придется уплатить госпошлину в размере 200 рублей.
4. Подоходный налог. Платится в том случае, если продавец унаследовал имущество менее трех лет назад. Размер налога для резидентов РФ составляет 13% от стоимости объекта. Нерезиденты РФ обязаны заплатить 30% при продаже недвижимости.

Передача денег

Способ оплаты определяется участниками сделки самостоятельно. Поскольку речь идет о недвижимости, то сумма будет крупной. Для безопасной передачи денег можно воспользоваться следующими способами:

1. Банковская ячейка. Перед заключением договора купли-продажи, покупатель кладет определенную сумму средств в ячейку. Здесь она будет храниться до момента подписания контракта. Затем продавец сможет забрать деньги.
2. Аккредитив. Покупатель кладет деньги на банковский счет. Далее он определяет порядок снятия средств. Например, чтобы получить деньги, продавец должен предоставить паспорт и выписку из ЕГРН. Обратиться в банк он сможет только после подписания договора купли-продажи. Если сделка не состоялась, средства возвращают покупателю.

При желании участники могут передать деньги из рук в руки в присутствии нотариуса. Этот способ быстрее вышеописанных, но уступает им в плане безопасности.

Налоговая отчетность

Подача налоговой декларации необходима в том случае, если продавец унаследовал долю в квартире менее трех лет назад. Отчетность подается по месту прописки собственника не позднее 30 апреля того года, который следует за годом продажи недвижимости. Нюансы подачи налоговых деклараций закреплены в статье 229 НК РФ.

Как происходит смена владельца жилья

Договор купли-продажи не является правоустанавливающим документом. Поэтому после заключения сделки покупатель должен зарегистрировать имущественные права. Для этого ему необходимо обратиться в Росреестр с заявлением, предварительно оплатив госпошлину. После внесения изменений в единый реестр недвижимости, заявителю выдадут выписку из ЕГРН.

О чем следует знать при покупке унаследованной квартиры

Покупка унаследованного имущества не предполагает каких-либо проблем для будущего собственника. Многие граждане опасаются судебных разбирательств со стороны других наследников. Однако все претензии будут адресованы к тому претенденту, который принял имущество. Если квартира уже продана, то продавец должен будет выплатить компенсацию истцу из своего кармана.

С момента внесения изменений в Росреестр, квартира закрепляется за покупателем. Соответственно, она не подлежит изъятию. Недвижимость может быть возвращена продавцу лишь в том случае, если сделка нарушает нормы действующего законодательства.