Дарственная на недвижимость: преимущества и недостатки

Дарственная – договор безвозмездной передачи имущества. Такие сделки чаще всего заключаются между родственниками. Однако подарить объект можно и третьим лицам – родство не является здесь основополагающим фактором. О плюсах и минусах дарственной на дом мы поговорим ниже.

Что представляет собой договор дарения

Основные нюансы заключения дарственных указаны в статье 572 Гражданского кодекса РФ. Договор дарения инициирует переход имущества от одного лица другому. Владелец имущества выступает дарителем, а получатель – одаряемым. Важный нюанс сделки – безвозмездность. Передав объект, собственник не имеет права требовать чего-либо взамен.

В рамках дарственной даритель может выполнить следующие действия:

• передать объект получателю;
• пообещать подарить имущество при наступлении определенной даты или события (договор обещания дарения);
• передать одаряемому имущественное право;
• освободить получателя от имущественной обязанности.

Действующее законодательство предъявляет строгие требования к дарственным, поскольку под видом договора дарения нередко заключаются другие сделки. Так граждане пытаются избежать уплаты налогов. Поэтому при заключении дарственной нужно учитывать следующие нюансы:

1. Даритель не имеет права устанавливать условия передачи дара за исключением тех, которые не несут для него личной выгоды.
2. Наличие встречной передачи права или вещи автоматически аннулирует дарственную. На основании статьи 170 ГК РФ, такие сделки считаются притворными. В этом случае лучше заключить две дарственных или договор мены.
3. Дарственная не требует обязательной нотариальной заверки. Однако обращение к специалисту снизит риск оспаривания договора.
4. Обещание дарения должно содержать ссылку на конкретный предмет. Иначе договор признается ничтожным.
5. Дарственная вступает в силу при жизни дарителя. Если документ предусматривает переход имущества после смерти собственника, он не имеет юридической силы.
6. Сделка может предполагать передачу как одного, так и нескольких объектов. Получателей также может быть несколько.
7. Дарственная – это двусторонний договор. Поэтому для отчуждения объекта требуется согласие получателя. Договор вступает в силу после того, как даритель и одаряемый поставят на нем свои подписи.
8. Подарки, стоимостью более 3000 рублей, требуют оформления дарственной.

Когда оформление дарственной запрещается

Случаи запрещения дарения перечислены в статье 575 Гражданского кодекса РФ. Оформлять такой договор запрещается в следующих ситуациях:

1. В качестве дарителя выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин, или его представитель.
2. Подарок передается сотруднику медучреждения, образовательного учреждения или организации, оказывающей социальные услуги. Даритель – гражданин, находящийся на лечении, содержании или воспитании в одной из структур. Допускаются подарки, стоимость которых не превышает 3000 рублей, но для их передачи дарственная не требуется.
3. Получателем дара является муниципальный служащий, сотрудник банка или любое лицо, занимающее государственную должность.
4. Запрещается заключение договоров дарения между коммерческими организациями.

Важно! Любой частный дом и участок под ним рассматриваются на законодательном уровне как два отдельных объекта. Однако собственник не может передать одаряемому только постройку, оставив земельный надел себе. Оба объекта должны отчуждаться одновременно.

Договор дарения с условием

Оформляя договор дарения, даритель может указать в его тексте следующие условия:

• одаряемый получает имущество при вступлении в брак;
• передача объекта произойдет, когда получателю исполнится 18 лет;
• дарственная вступает в силу, когда одаряемый закончит высшее учебное заведение и т. д.

Договор дарения с условием называется консенсуальным. Он может быть двух типов:

1. Отлагательный. Такие дарственные вступают в силу при выполнении определенных условий или при наступлении даты, указанной в тексте документа.
2. Отменительный. Переход имущественных прав отменяется при наступлении события, указанного в тексте документа.

Преимущества договора дарения

У любой сделки есть преимущества и недостатки. Взвесив все «за» и «против», граждане могут определить для себя наиболее удобный вид договора. Дарственная пользуется высокой популярностью ввиду наличия следующих преимуществ:

1. Документ можно заключить без участия нотариуса, что позволяет сторонам сэкономить время и деньги.
2. При передаче имущества между родственниками, получатель дара освобождается от налогообложения.
3. Даритель может определить дату отчуждения имущества и условия данной процедуры.
4. Договор вступает в силу сразу после подписания. Получателю остается зарегистрировать имущество, и он сможет распоряжаться им по своему усмотрению.
5. Объект передается в дар при жизни дарителя, что позволяет избежать конфликтов, возникающих между наследниками.
6. Подаренное имущество не является объектом супружеской собственности. Соответственно, оно не подлежит разделу в случае развода.
7. Переоформление имущество происходит максимально быстро. Одаряемый может получить объект в свое распоряжение в течение двух недель.

Минусы договоров дарения

К недостаткам дарственных относится:

1. Возможность оспаривания. Аннулировать соглашение можно в результате неправильного составления, недееспособности дарителя и прочих аспектов. Чтобы расторгнуть дарственную, заинтересованному лицу придется обращаться в суд, собрав доказательную базу. Оспорить дарственную без документальных подтверждений не представляется возможным.
2. Если договор был составлен неправильно, его не удастся зарегистрировать в Росреестре.
3. Ограничения, о которых было сказано выше. Кроме того, договор дарения не может быть возмездным.
4. Если одаряемый не приходится родственником дарителю, то ему придется заплатить 13% налога от стоимости сделки.
5. В отличие от завещания, дарственную нельзя переписать впоследствии. Для отмены договора потребуются веские основания.
6. Если даритель умрет до момента окончательной регистрации отчужденного имущества, то сделка автоматически отменяется, а объект включается в состав наследственной массы. Если же одаряемый умрет до момента получения дара, объект будет возвращен к дарителю.

Отличие от завещания

Дарственная имеет много общего с завещанием, однако отличий здесь будет больше. Рассмотрим их подробнее:

1. Завещание не имеет силы при жизни завещателя, становясь правомочным только после его смерти. Договор дарения, напротив, начинает действовать с момента подписания.
2. Наследодатель имеет право изменять текст завещания в течение жизни. Он также вправе отменить документ. Дарственная может быть изменена лишь до подписания.
3. Завещание – односторонний договор, который не требует согласия получателя. Наследодатель может отписать свое имущество кому угодно. После смерти завещателя, наследник может как приять его активы, так и отказаться от них. Договор дарения является двухсторонним.

Стоит ли заключать договор дарения

Целесообразность заключения дарственной зависит от конкретной ситуации. Например, если в качестве одаряемого выступает близкий родственник, то безвозмездная сделка будет лучшим способом передачи имущества. Родственники не платят налог на прибыль, и расходы одаряемого будут следующими:

• оплата нотариальных услуг в размере 1-1,5% от стоимости сделки;
• госпошлина за регистрацию объекта – 2000 рублей.

Если одаряемым является третье лицо, то дарителю лучше оставить завещание. Так он сохранит права на объект при жизни, ведь отозвать грамотно составленную дарственную будет сложно.